Honoraires à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, comment choisir ?

Lorsque l'agent immobilier va mettre un bien immobilier en vente, il peut choisir de mettre ses honoraires à la charge du vendeur ou à la charge de l'acquéreur. Cela peut avoir des conséquences pour les différentes parties.

Cet article a pour objectif de bien vous présenter les différentes situations afin que vous puissiez comprendre quelles sont les conséquences de fixer les honoraires à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.

Quelle est la différence entre des honoraires à la charge du vendeur ou de l'acquéreur ?

Lorsque un vendeur met en vente son bien immobilier avec un agent immobilier, ils vont définir ensemble dans le cadre du mandat de vente qui supportera les honoraires. Le vendeur peut choisir entre prendre la commission de l'agent à sa charge, ou la faire payer à l'acheteur.

Dans le cas, où les frais d'agence sont à la charge du vendeur, ces frais seront inclus dans le prix de vente. L'agent immobilier communiquera sur un prix de vente Frais d'Agence Inclus, ou F.A.I. Il n'aura pas besoin de détailler quel est le montant de sa commission aux acheteurs, puisqu'elle est à la charge du vendeur.

En revanche, dans le 2ème cas, où les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur, l'agent immobilier devra impérativement détailler dans son annonce la décomposition entre le prix du bien et le montant de sa commission. Le montant de sa commission doit être affiché TTC.

Dans un cas où dans l'autre, il n'y a pas de limite particulière fixée aux frais d'agence. Ils peuvent être fixés librement par l'agent immobilier. Ils sont en général entre 4% et 9%, et dépendent souvent de la valeur du bien. Un bien avec un prix très élevé aura un pourcentage de commission un peu plus élevé qu'un bien immobilier qui n'est pas très cher.

Dans tous les cas, les commissions appliquées par l'agent immobilier doivent être facilement visibles sur son site Internet. Les barèmes de commissions sont donc fixés à l'avance.

Qu'est-ce que ça change pour l'acheteur ?

Dans la pratique, ça ne change pas grand chose. Que les honoraires soient à la charge du vendeur ou à la charge de l'acquéreur, c'est toujours l'acheteur qui les paiera. Si un agent immobilier met en vente un bien immobilier à 500 000€ auquel il ajoute 25 000€ d'honoraires, voici les 2 scénarios possibles :

• A la charge du vendeur : L'agent immobilier commercialisera un bien immobilier pour un prix de 525 000€ Frais d'Agence Inclus
• A la charge de l'acquéreur : L'agent immobilier commercialisera un bien immobilier pour un prix de 525 000€, incluant des frais d'agence de 5%, soit 25 000€ TTC.

Dans les deux cas, l'acquéreur paiera 525 000€ pour acquérir le bien.

Cela dit, il y a bel et bien une différence importante pour l'acquéreur. En effet, lorsqu'il achètera le bien, il devra d'acquitter des droits de mutation, couramment appelés frais de notaires. Les frais de notaire sont calculés sur le prix du bien, et représentent entre 7 et 8% de la valeur du bien.

Dans le cas où les frais sont à la charge du vendeur, le prix du bien inclut les honoraires d'agences. Voici les conséquences que cela aura en reprenant l'exemple précédent.

• A la charge du vendeur : l'acquéreur paie 525 000€. Les frais de notaire s'élèveront environ à 525 000 x 8% = 42 000€
• A la charge de l'acquéreur : l'acquéreur paie 500 000€ + 25 000€ de frais d'agence. Les frais de notaire s'élèveront environ à 500 000 * 8% = 40 000€

Dans le cas où les honoraires sont à la charge du vendeur, l'acquéreur devra régler 2 000€ supplémentaires de frais de notaire. L'acquéreur a donc tout intérêt à ce que les frais d'agence soient à sa charge. Il n'aura en revanche aucune action possible car la décision est prise entre le vendeur et l'agence au moment de la signature du mandat de vente.

Qu'est-ce que ça change pour le vendeur ?

Pour le vendeur, mettre les honoraires à la charge du vendeur ou à la charge de l'acquéreur n'aura aucun impact à la fin. Dans le cas de l'exemple précédent, le vendeur percevra quoi qu'il arrive les 500 000€ de la vente de son bien immobilier, et l'agent immobilier recevra ses 25 000€.

Le vendeur n'a donc pas de raison particulière de choisir l'une ou l'autre solution. Si ce n'est de vouloir faire économiser quelques centaines à quelques milliers d'euros à l'acquéreur en optant pour des honoraires à la charge de l'acquéreur.

Qu'est-ce que ça change pour l'agent immobilier ?

Pour l'agent immobilier, le résultat est le même à la fin, il percevra sa commission, qu'elle soit réglée par l'acquéreur ou le vendeur.

Ceci dit, la plupart des agents immobiliers optent pour des honoraires à la charge du vendeur, et ce pour 2 raisons :

Impact psychologique

Dans le cas où les honoraires sont côtés acquéreur, l'agent immobilier doit obligatoirement mentionner le montant de sa commission TTC dans l'annonce du bien. Pour un acheteur potentiel, cela peut avoir un impact même si c'est inconscient.

Dans un scénario, l'acheteur va voir pour un bien immobilier Prix de vente : 300 000€ frais d'agence inclus. dans l'autre scénario, il verra Prix de vente : 300 000€ dont 15 000€ d'honoraires agences.

Cela peut entraîner inconsciemment une sorte de blocage car l'acheteur a l'impression de payer 15 000€ pour une prestation qu'il n'a pas demandé. Il n'a rien à voir avec le fait qu'un vendeur a décidé de missionner un agent immobilier. Et pourtant à la fin, le 2ème scénario est plus avantageux pour lui car il paiera moins de droits de mutation.

Mais ce biais psychologique peut le freiner dans son intention d'acquisition.

Levier de négociation pour l'acheteur

Lorsque les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'agent immobilier doit impérativement mentionner le montant de ses honoraires sur l'annonce. L'acquéreur connaissant le montant des honoraires, pourra être tenté de négocier ces honoraires pour faire baisser le prix global de son acquisition.

Dans les cas où les honoraires sont côté vendeur, l'acheteur n'a pas connaissance du montant, et ne sentira pas vraiment concerné par ses frais.

C'est pour ces deux raisons principales que les agents immobiliers auront tendance à privilégier honoraires à la charge du vendeur. Cela permettra d'avoir un petit avantage lors de la commercialisation et de fluidifier un petit peu les négociations.

En conclusion

En conclusion, on peut identifier que les intérêts entre les trois parties sont assez divergents sur ce sujet.

D'un côté l'acheteur a intérêt à ce que les frais d'agence soient côté acheteur pour diminuer les droits de mutation.

Le vendeur, lui n'aura aucune conséquence dans l'un ou l'autre scénario, et donc pas de préférence particulière.

Enfin, l'agent immobilier sera plus enclin à faire payer ses honoraires au vendeur pour simplifier la commercialisation du bien.

Et comme la décision de l'attribution des honoraires est déterminé à la prise de mandat entre le vendeur et l'agent immobilier, la grande majorité des biens à la vente le sont avec des honoraires côté vendeur.