Agent immobilier, mandataire, négociateur : quel statut choisir ?

Le terme agent immobilier est souvent assimilé à plusieurs types de statut que l'on retrouve dans le secteur de l'immobilier bien qu'en réalité, avoir le titre d'agent implique de faire partie d'une profession bien réglementée. Cependant, il existe bel et bien un ensemble de statuts qui permettent d'exercer en tant que professionnel de l'immobilier et de jouer ce rôle clé de conseiller auprès de vendeurs et d'acheteurs. Zoom sur les différents statuts entre lesquels choisir pour vous lancer en tant que professionnel de l'immobilier.

Agent immobilier : une profession réglementée

L’agent immobilier est une personne physique ou morale qui peut intervenir pour tous types de transactions immobilières, ventes ou locations. Ce statut rentre dans un cadre légal bien défini suite à la loi Hoguet du 2 juillet 1970.

Prérequis pour devenir agent immobilier

La loi Hoguet impose notamment aux agents immobiliers de disposer d’une carte professionnelle pour pouvoir exercer (la carte T pour les transactions immobilières et la carte G pour la gestion locative).

La carte professionnelle, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, est soumise à des conditions d'aptitude professionnelle et de moralité. Cette validation porte soit sur le niveau d'étude (à minima BTS profession immobilière ou Bac + 3 dans les domaines commerciales, économiques ou juridiques) ou bien sur l'expérience professionnelle (dix ans d’expérience comme salarié ou 4 ans comme cadre dans une société titulaire de la carte T).

Au delà de la carte professionnelle qui atteste de la capacité de l'agent immobilier à gérer des transactions immobilières, vous devez également disposer d’une garantie financière en cas de détention de fonds déposés par les clients. Il faut aussi avoir souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle.

Mode opératoire

Une fois la carte professionnelle obtenue, vous aurez alors la liberté d'opérer comme vous le souhaitez. A savoir, en tant qu’agent immobilier indépendant dans le secteur de votre choix, ou bien encore de structurer votre activité en agence. Ces différents modes opératoires offrent une souplesse de travail et d'autonomie avec tout de même une barrière à l'entrée pour gagner en renommée et en visibilité.

Si vous préférez en revanche travailler pour une marque immobilière plus établie, vous aurez aussi l'option d’intégrer un réseau d'agences franchisées. Cela vous permettra d'obtenir rapidement une certaine notoriété et d'avoir accès à certains outils, avec en contrepartie certaines contraintes financières (e.g. partage de chiffre d'affaires) et organisationnelles (e.g. locaux avec enseigne).

Enfin en plus des fonctions d’administration de biens (gestion locative, syndic de copropriété...), vous serez à même de désigner des agents mandataires ou négociateurs immobiliers, pour vous représenter et effectuer des tâches commerciales en votre nom. Vous pouvez dans ce cas créer vous même votre propre réseau d'agents mandataires.

Mandataire immobilier : un agent commercial indépendant

Une autre option que vous pouvez choisir, est d'exercer le métier de mandataire immobilier. En tant que mandataire indépendant vous remplirez des missions similaires à un agent immobilier à savoir:

• Prospection et recherche de nouveaux mandats
• Développement d'un portefeuille de biens et de vendeurs/acheteurs
• Estimation de biens
• Publication de biens à vendre
• Organisation des visites
• Conseils avisés auprès des différentes parties prenantes
• Négociation
• Gestion locative

Quelle différence entre un agent immobilier et un mandataire ?

La différence majeure est que le mandataire immobilier ne dispose pas de la carte professionnelle. Il ne peut donc prétendre au titre d'agent immobilier en tant que tel. C'est pour cela qu'un mandataire immobilier est aussi appelé juridiquement agent commercial. En tant que mandataire immobilier vous devrez donc indiquer que vous êtes agent commercial dans tous les documents commerciaux et dans les mandats.

En outre, un mandataire ne peut pas créer d'agence immobilière et ne peut réaliser de transactions pour son propre compte. Il lui est interdit notamment de pouvoir rédiger un compromis de vente ou tout autre acte juridique, ainsi que de détenir les fonds des clients.

De ce fait, pour pouvoir opérer, un mandataire est forcément dépendant d'un tier titulaire de la carte T. Le mandant peut être une agence immobilière ou agent immobilier indépendant, qui lui confie une prestation pouvant aller de la prospection jusqu'à la négociation.

Prérequis pour devenir mandataire

Afin d'exercer le métier de mandataire immobilier indépendant aucun diplôme n’est requis. Cependant la loi Alur du 26 mars 2014, impose tout de même de justifier de compétences professionnelles. En outre, cette loi rend obligatoire une formation continue de 14 heures par an afin de garantir un certain niveau de connaissances des mandataires indépendants.

Les mandataires doivent aussi justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs grâce à une attestation. Cette attestation doit être délivrée par le mandant via la Chambre de Commerce et d’Industrie compétente. De plus, un mandataire doit obligatoirement s'inscrire au Registre des Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) en tant que personne physique, puisqu'il est lui même qualifié d'agent commercial indépendant.

Débuter en tant que mandataire

Un mandataire bien qu'indépendant, travaille forcément pour le compte d'un titulaire de la carte T. Pour débuter, il faut donc identifier une agence ou un agent indépendant qui souhaiterait faire appel à vos services et collaborer avec vous. Généralement, un mandataire rejoindra un réseau de mandataires existant afin de bénéficier d'une structure, d'outils et de gagner en visibilité.

Le mandataire immobilier s'accordera avec le mandant sur les moyens, les processus et le fonctionnement mis en place à travers un contrat d'intérêt commun. Ce dernier ne constitue en aucun cas en un contrat de travail puisqu'il il n'y pas de lien de subordination entre le mandataire et le mandat.

Une fois ce contrat établi, le mandataire reste donc très libre pour opérer sur le territoire qu'il s'est fixé. A la différence de l'agent immobilier, le mandataire ne dispose ni d’une vitrine, ni d’une surface commerciale. Il peut exercer en revanche dans le local d’un agent immobilier, ou bien dans un bureau personnel ou à son domicile.

Négociateur immobilier salarié : un spécialiste de la transaction

On retrouve souvent le statut de négociateur dans le domaine de l'immobilier. Négociateur immobilier constitue tout simplement une variation du statut de mandataire immobilier. Un mandataire immobilier n'est ni plus ni moins qu'un négociateur indépendant.

En revanche un rôle dont on parle moins par son manque de popularité et celui de négociateur immobilier salarié. In fine, un négociateur immobilier salarié aura les même responsabilités qu'un agent immobilier ou mandataire en ce qui concerne la transaction immobilière (de la recherche de bien jusqu'à la vente). Comme le mandataire, le négociateur salarié ne sera pas titulaire de la carte T et ne pourra donc être qualifié d'agent immobilier. Il travaille exclusivement pour le compte d'un agent ou d'une agence immobilière en tant que salarié. Le négociateur salarié a donc un contrat de travail bien défini et perçoit un salaire périodique fixe ainsi que d'éventuelles commission sur les transactions.

Ce statut peut donc constituer un bon compromis pour débuter dans l'immobilier, gagner en expertise et travailler avec des agents immobiliers expérimentés, tout en gardant le confort et les avantages du salariat.

Il existe donc bien des différences entre agent immobilier, mandataire ou encore négociateur salarié. En fonction de votre expérience, de votre niveau de prise de risque et de votre degré d'indépendance, un de ces statuts pourrait vous correspondre. Il n'en reste pas moins que peu importe votre choix, le coeur du métier reste le même et que vous soyez agent, mandataire ou négociateur, vous resterez l'intermédiaire de confiance entre acheteurs et vendeurs pour les accompagner dans leur projet immobilier.