Comment réaliser une analyse comparative de marché (ACM) ?

L'analyse comparative de marché, ou ACM, est une méthode indispensable pour les agents immobiliers.

Cet article va vous présenter en quoi correspond cette analyse exactement, et en quoi elle est utile pour un agent immobilier.

Il vous sera ensuite détaillé comment réaliser une analyse comparative de marché étape par étape et quelles sont les erreurs à ne pas faire.

Qu'est-ce que une analyse comparative de marché ?

Une Analyse Comparative de Marché est une méthode d'estimation qui se base sur la comparaison avec un ensemble de biens immobiliers comparables vendus récemment. Elle vise à produire une estimation assez précise de la valeur marchande d'un bien à un instant donné.

Cette méthode d'estimation est l'une des plus utilisées car elle se base sur des informations factuelles, elle est facilement compréhensible pour un vendeur, et c'est également celle que la plupart des acheteurs utilisent pour s'assurer que le bien qu'ils souhaitent acheter est au bon prix.

La plupart des autres méthodes d'estimations sont adaptées à un contexte bien précis sur l'utilisation du bien. Par exemple, la méthode par capitalisation sera plutôt destinée à un bien parfaitement qualifié pour un investissement locatif. Ou la méthode par coût de remplacement, sera plutôt elle utilisée pour certains biens ayant une valeur d'utilité ou d'exploitation.

L'analyse comparative de marché est donc largement populaire car elle est applicable dans la plupart des cas.

Quelles sont les étapes pour réaliser une analyse comparative de marché ?

Lorsqu'un agent immobilier doit réaliser une analyse comparative de marché, il aura plusieurs étapes à respecter afin de produire une analyse de qualité.

1. Collecter les données nécessaires

La première étape consistera à collecter les données nécessaires à la réalisation de l'étude comparative de marché.

Pour cela il devra identifier des biens comparables qui ont été vendus récemment à proximité. Il faut arriver à obtenir au moins 4-5 biens pour pouvoir faire une première analyse comparative de marché. S'il y en a plus, cela permettra d'affiner encore davantage l'estimation.

Les informations les plus importantes pour effectuer une première sélection de biens seront :

• La date de vente : Il faut privilégier les ventes récentes qui seront plus en adéquation avec l'état actuel du marché immobilier
• La localisation : Les prix peuvent fortement varier d'une rue à l'autre. Il faut donc privilégier les ventes réalisées à proximité du bien vendu, dans une zone ayant des prix de marché similaires.
• Les caractéristiques principales du bien : S'assurer que les biens sélectionnés ont le même nombre de pièces, une surface comparable, et les mêmes principales caractéristiques (présence d'un jardin, etc.)

Pour chaque bien sélectionné, il est ensuite important de collecter le maximum d'informations possible à propos du bien et de son environnement. Étant donné que de nombreuses caractéristiques peuvent avoir un impact sur le prix, il est important d'obtenir toutes les données possibles.

Voici quelques informations qui peuvent avoir un impact fort sur le prix :

• État général du bien
• Présence ou non d'une piscine
• Potentiel d'extension ou de surélévation
• Vue extraordinaire
• Place de parking

Il est donc important de réunir toutes les informations que l'on pourra et qui nous seront utiles pour la 2ème étape.

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2. Analyser les données collectées

Après avoir réalisé la collecte de données, l'agent immobilier devra procéder à l'analyse de ces données. C'est le coeur du travail d'analyse comparative de marché.

Pour chaque bien sélectionné, il devra établir les différences par rapport au bien analysé, et pondérer ces différences pour faire varier le prix à la hausse ou à la baisse.

Idéalement, il faudrait que les biens sélectionnés soient très proches en termes de prestations. Dans les faits, chaque bien immobilier étant unique, il y a souvent de différences qui peuvent venir impacter la valeur marchande du bien.

3. Estimer la valeur de la propriété à estimer

Sur base des biens comparables vendus autour, et des différences avec le bien analysé, l'agent immobilier sera en mesure de réaliser une estimation de la valeur marchande du bien.

Il pourra s'appuyer sur le prix pondéré des biens vendus autour et obtenir un prix moyen au m² qu'il pourra ensuite appliquer au bien immobilier à estimer.

4. Présenter le résultat de l'analyse comparative de marché au client

Lors de la présentation de l'analyse comparative de marché à son client, l'agent immobilier aura tout intérêt à détailler la démarche qu'il a réalisé.

D'une part, cela montrera que l'estimation qu'il a produit se base sur une méthodologie sérieuse nécessitant une réelle expertise immobilière, et qu'il a été rigoureux dans la réalisation du dossier.

D'autre part, cela permettra de faire preuve de pédagogie au client, pour mieux lui expliquer qu'est-ce qui va impacter l'estimation de son bien immobilier.

Quels sont les critères importants à prendre en compte dans une analyse comparative de marché ?

Voici quelques exemples de critères importants à prendre en compte lorsque l'agent immobilier réalise son étude comparative de marché.

Localisation

La localisation est un aspect très important. L'agent immobilier aura besoin de s'appuyer sur sa connaissance géographique locale pour chercher des biens comparables dans des secteurs géographiques proches avec le même niveau de prix.

En effet, d'un bloc à l'autre, on peut parfois constater de fortes variations de prix. Par exemple, un bien en 1ère ligne en bord de mer aura une valeur significativement plus haute qu'un bien en 2ème ligne, pourtant à quelques mètres du premier bien.

C'est pourquoi l'agent immobilier doit s'assurer que les biens qu'il sélectionne se situent bien dans un secteur géographique proche et comparable.

Date de la vente

La date de la vente du bien comparable est également importante à prendre en compte, et ce particulièrement pour les zones ayant un marché immobilier dynamique, comme des métropoles recherchées par exemple.

Plus les prix de marché sont en variation, plus il est important de sélectionner des biens comparables avec des ventes récentes. Dans des zones plus rurales avec un prix de marché subissant moins de variation, l'agent immobilier pourra intégrer des ventes remontant à plus de 6 mois voire 1 ou 2 ans si les prix de marché sont stables et qu'il y a peu de ventes comparables à proximité.

Caractéristiques particulières

Lors de la sélection des biens, il faut être particulièrement attentif aux caractéristiques particulières qui peuvent avoir un impact très fort sur le prix et donc rendre le bien moins comparable par rapport à celui que l'on doit estimer.

Par exemple, la présence d'un terrain hors-norme, d'une piscine, ou d'une vue exceptionnelle sont des critères à surveiller attentivement.

Quelles sont les erreurs à éviter lors d'une analyse comparative de marché ?

Lorsque l'agent immobilier réalise son analyse comparative de marché, il doit faire attention à éviter des erreurs qui peuvent fausser facilement les résultats de l'étude.

Ne pas collecter suffisamment de données

Premièrement, il est important de collecter suffisamment de données pour pouvoir réaliser une analyse pertinente. Si l'agent immobilier ne se base que sur un ou deux biens pour effectuer son analyse, cela ne sera pas suffisant pour réaliser une analyse comparative pertinente. Il doit s'assurer d'en avoir au moins 4 ou 5, et idéalement plus.

Il devra également s'assurer qu'il collecte suffisamment d'informations sur les biens sélectionnés. Sans suffisamment d'information, il ne pourra pas effectuer de pondération efficace et risquera de s'écarter de la valeur marchande réelle.

Ne pas tenir compte des différences entre les propriétés comparables

L'agent immobilier devra être rigoureux et bien prendre en compte les spécificités de chaque bien immobilier. Ce travail est important pour bien prendre en compte ce qui pourrait impacter la valeur marchande du bien.

Il ne faut pas hésiter à passer un peu de temps à analyser chaque bien sélectionner, notamment en allant voir sur Google Maps avec la vision satellite, ou Google Street View pour essayer d'identifier des particularités.

Conclusion

En conclusion, l'Analyse Comparative de Marché (ACM) est une méthode puissante d'estimation de la valeur d'un bien. Un agent immobilier pourra s'appuyer dessus, à condition de collecter les informations nécessaires, puis de les analyser avec rigueur.

L'utilisation de cette méthode sera également appréciée du vendeur. Elle est facilement compréhensible, se base sur des données factuelles,